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一线城市房价近3年来首现负增长2018年大涨是做梦

来源:腾讯财经 作者:腾讯财经 日期:2018-02-25 11:18

   别幻想房价大涨了,2018年楼市的关键词是稳!

 
  腾讯财经特约作者 艾振强
 
  2017年全国商品房销售面积16.94亿平米,比上年增长7.7%;销售额达13.37亿元,增长13.7%。 不过,整体形势大好的同时,不少开发商已经感到十分难受了。因为,调控高压下热点城市不仅成交量大幅下滑,而且价格也开始停涨,甚至下滑!
 
  2月24日,国家统计局发布今年1月份70个大中城市商品住宅销售价格统计数据。数据显示,15个热点城市中的11个价格低于上年同期水平;一线城市新建商品住宅销售价格同比由涨转降,二三线城市涨幅回落。
 
  一些乐观看涨派或许还会从中努力寻找大涨的蛛丝马迹。然而,诸多因素决定了,大涨是没有可能的了, 稳健才是2018年楼市的主基调。
 
  一、涨幅回落或价格下跌意料之中,有力打击了投资客
 
  一月份表现不理想很正常。因为除却特别疯狂的年份,一月份相对是淡季。有意思的是热点城市停涨的延续性。
 
  统计局的数据显示,今年1月份,住宅价格同比下跌幅度大的城市依次是深圳、无锡和福州,深圳位居第一!
 
  事实上,早在去年八九月份,一线城市的新房价格就曾全面停涨过,10月份上海房价小幅反弹,环比上涨,但紧接着,11月份一线城市全面停涨的局面重现。今年1月份的表现只不过是一种延续。这也是32个月以来,一线城市房价首次同比负增长!
 
  当然,就像往常一样,很多人调侃这些数据:是降了,但还是买不起!这确实也是事实。不过无论如何,比以前还是容易了!
 
  首先,这些停涨的城市,以前大都是大涨特涨的领涨城市(如下表所示),如今由涨转跌,一定程度上能够说明市场的走向。
 
  以合肥为例,今年1月份其价格下跌并不算大。但其实早在去年春节就传出了“暴跌”的消息,部分二手房价格下跌10%~15%!虽然只是局部下跌,但也已经让业主坐不住,要求政府救市。这对整个市场的心理影响还是较大的。
 
  其次,涨价不一定能够赚钱,何况是下跌。不少人容易被一些似是而非的观点误导。比如房价会一直涨,赶紧买!可是,一年涨40%是涨,涨4%也是涨。如果一年只涨4%,别说是投资客,就是刚需也不会那么恐慌的入市了。现在这个价格走势,基本上可以将短炒的投资客清理出市场。
 
  后,市场疯狂之时,房价涨,地价涨得更快,开发商奋勇高价抢地,大家看到开发商拿了高价地,房价上涨的预期自然更强……如此,不断相互强化。
 
  如今,热点城市横盘之后,开发商拿地变得理性了。以底价成交的越来越多,北京、苏州的土拍还出现了流拍的现象!这些综合起来会改变人们的预期。
 
  二、银根紧缩和调控延续都是大趋势,楼市会保持平稳
 
  始于2015年的这场房地产盛宴,源于去库存政策和宽松的银根。而如今热点城市从饕餮盛宴逐渐走向寡淡,则源于当初的反面——五限和信贷紧缩。目前来看,这些逻辑短期内不会发生实质性的变化。
 
  首先是宏观层面。
 
  2017年流行全款买房,2018年似乎发生了一些变化,比如今年1月的居民贷款从去年12月的3294亿元激增至9016亿元,这里面大多数都是房贷。
 
  于是乎,又有一些无知无畏者在鼓吹信贷宽松。且不说外部环境不允许,就是外部环境允许,经济结构转型的当下也不能继续靠打吗啡刺拉动GDP了!
 
  2017年12月份,在其他主体贷款利率普遍下降的情况下,个人住房贷款利率上升至5.25%,比9月份上涨25个基点!而且,未来房贷利率会继续攀升。
 
  这是全球都在紧缩的大环境决定的。今年,美国通胀持续上升,美联储已向市场释放继续加息的信号。目前正规大行普遍预期美联储年内将加息4次,高盛已将3月加息概率上调至95%以上。
 
  过去几次美联储加息,中国均被动跟随提高利率,一旦美联储继续加息,这种情况还会继续出现。目前个人平均房贷利率5.25%,距离历史高位的6.96%还有较大空间。
 
  此外,高层对金融去杠杆的决心是坚定的。近安邦的吴小晖被依法提起公诉,就是典型的例子。而这还只是开始,接下来会更严厉。
 
  2018年会是很考验房企现金流能力的一年。去年开始,房企的平均融资成本大幅上升,一些房企甚至不得不变卖资产缓解资金压力!
 
  其次是政策层面。
 
  今年1月26日,任志强在一次演讲中对2018年的楼市抛出了三个核心观点:1、房地产投资一定是下降;2、房地产开发面积会下降;3、房价下降的城市会越来越多。当然,这里面有一个前提条件,就是现有的政策不变。
 
  死多头任志强突然“唱空”,让空头们奔走相告,而多头们则在极力寻找政策随时会变的证据。
 
  现有的政策会不会放松?这个问题其实在去年已经被推演过无数次了。当时,不少开发商赌十九大之后会放松,事实证明,不仅没放松,有些地方还更加严厉了。
 
  此次调控跟以往还是不一样的:第一,以往调控都是中央出政策地方执行,每个城市会变着法子绕过中央的政策,这次是结果倒逼,中央定目标,只管向地方要成果;第二,以往调控各部委往往各自为政,这次由中央协调一致,多部门联动,不留死角。
 
  节前,各地两会都在郑重表态,一些地方还加码了政策。大年初一,新华社发表文章《“房住不炒”让房价渐回理性》继续强调。长效机制没推出来之前,不要幻想现有政策会大规模放松。
 
  后是市场层面。
 
  2月9日,恒大宣布,2月1日至28日,恒大全国所有楼盘享基础优惠88折。除基础优惠之外,还可以享有不同额度折扣,例如3个月内付清全款享受96折;1年内付清全款享98折……部分商铺更享有7折以下折扣!
 
  恒大此举实属正常,因为在节前,诸如南京这样的热点城市,不少开发商还在积极申领预售证,以便趁楼市还没冷下来前赶紧卖,回笼资金,减少资金压力。
 
  过去几年的高价地,在在现房销售境况下,今年将陆续面世。但在目前低价楼盘存量未完全去化的情况下,新的价格体系难以建立。这意味着热点城市新房市场在一定时间内将继续保持低位运行态势,价格继续保持稳定。
 
  对此,旭辉集团总裁林峰近发表文章称,市场透支严重,需要休生养息;平静之下,暗流汹涌,灰犀牛不仅在悄悄靠近,而且在逐渐加速,飞奔而来,要想不被撞倒,就要看清楚犀牛奔来的方向与速度,未雨绸缪。要现金为王、少借热钱、少买贵地,确保财务安全。要听党的话,跟政府走!
 
  三、2018年或许不是正规的买房时机,但至少不坏
 
  对购房者来说,关心的问题无疑是——2018年买房合适吗?此前任泽平的观点是,2017和2018年投资有基本面的股票,2019、2020年买人口流入地方的房子!
 
  2017年投资好股票的观点已经得到了验证,因为去年蓝筹股一骑绝尘,A股演绎了教科书般经典的价值投资行情。至于腾讯这样的明星公司,更是不断突破大家的想象。我一个朋友在腾讯工作,去年初卖掉腾讯的股票买了深圳的房子,结果过去一年买的房子没涨,腾讯股价翻倍了!
 
  当然,我觉得刚需还是可以择机选择入手。
 
  第一,去年12月23日,住建部部长王蒙徽表示,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。后续可能会有一些利于刚需的政策推出来。
 
  第二,热点城市的房价保持平稳态势,甚至稳中有降,如果不是受到08年那样巨大的外部冲击,不会大降。毕竟,体量庞大的房地产是国民经济发展的支柱,这是事实。如果你是抱着买房为存钱的心态去买,又是自住,问题不大。
 
  第三,现在,不仅各个城市分化严重,同一个城市内部也在分化。比如去年深圳房价保持平稳,不少二手房还降了,但有的小区还是继续大涨。只不过这样的小区像股市里的腾讯一样稀缺。
 
  目前,一些三四线城市依然火爆。个人对此持谨慎的态度。三四线城市的上涨是一二线的传导和强力去库存的结果。基本面的支撑,远没有一二线强韧。
 
  目前三线城市的涨幅已经开始回落,一旦停涨甚至回落,那些房子恐怕就只能安放肉体,却无法安放你的灵魂了!

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