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夫妻购房慎选登记一方:盘点房屋登记暗藏哪些风险

来源:法制日报 作者:法制日报 日期:2020-08-17 14:34

     房屋登记暗藏哪些风险

 
    办理网签并非万事大吉 夫妻购房慎选登记一方
 
    □ 本报记者 徐伟伦
 
    房屋不仅是一种资产,在很大程度还上代表家之所在。近年来,房地产交易市场活跃,但房屋登记作为交易中的必经程序,却由于登记机关审查手段有限、公众权利保护意识淡薄等因素,导致矛盾频发,由此引发的行政诉讼案件时有发生。
 
    4月21日,北京市昌平区人民法院召开“涉房屋登记行政案件典型案例”新闻通报会,通报该院近五年涉房屋登记行政案件审理情况,并发布相关典型案例。提示老百姓在买房时,不要认为办理了网签就万事大吉,网签并不具有物权变动性质,不直接产生不动产物权设立或变动的效力,建议购房人在办理网签后及时过户,尤其是房屋上存在抵押登记的,督促卖方解除抵押并约定明确的违约责任,避免钱房两空。
 
    网签不具物权变动性质
 
    延期办理过户存在风险
 
    荆先生夫妇与李某此前签订房屋买卖合同,约定李某将自己的房屋卖给荆先生夫妇,双方进行了存量房屋买卖合同网上签约,荆先生夫妇随后入住了该房屋。因该房屋此前已设定抵押给某银行,一直未能办理过户。
 
    不料,李某在签约后将银行名下的抵押注销,又与第三人马某签订抵押借款合同,将该房屋抵押给马某,并办理了抵押登记手续。荆先生夫妇得知后,认为自己已办理网签并实际入住房屋,不动产登记机构不应再为他人办理房屋抵押登记,遂将不动产登记机构诉至法院,要求撤销给马某办理的抵押登记。
 
    法院审理后认为,不动产登记机构依照相关规定,审核了申请人的各项材料,为李某与其债权人马某办理抵押登记的行为符合法律规定。存量房屋买卖合同网上签约不具有保证将来实现物权的效力,也不能产生对抗抵押登记的效力。据此,法院判决驳回了荆先生夫妇的诉讼请求。
 
    据了解,房屋交易合同网上签约备案,俗称网签,是房屋买卖合同签订后的必经程序,是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台。“但必须注意,网签并不具有物权变动性质。”昌平法院行政庭法官吕偲偲称,只有办理了房屋所有权转移登记,才能对外成为房屋的所有权人,购房人在办理网签后应及时办理过户手续。
 
    据介绍,5年来,昌平法院审理的房屋登记行政案件已占不动产登记案件的81%,该类案件主要呈现出不服房屋转移登记行为案件占八成、利益结构复杂、诉讼“程序空转”现象突出、行民交叉情形较为普遍、行政机关无责败诉占比高的五大特点。
 
    昌平法院行政审判庭负责人双玉娥称,“不会告”“随意告”的现象在此类案件中依然存在。当事人权利保护意识淡薄以及登记机关审查手段有限也是引发此类纠纷的重要原因。
 
    伪造文书办理登记无效
 
    情节严重者或承担刑责
 
    昌平法院通过梳理相关案件发现,在日常生活中,还存在有人冒名办理或者伪造材料办理房屋转移登记,导致房屋权利人的合法利益受到损害的情形。
 
    在昌平法院审理的一起案件中,王老汉的外孙小张就通过伪造公证书的形式,向不动产登记机构申请将王老汉的房屋过户到了自己名下,随后小张又将房屋过户到了陈某名下。王老汉发现后,诉至法院。
 
    法院审理后认为,由于公证书系伪造,转移登记的事实基础已不存在,该登记行为应予以撤销。鉴于房屋后续又发生所有权变化,该登记行为已不具有可撤销内容,因此法院判决确认房屋由王老汉转移登记为小张的房屋权属转移登记行为违法。
 
    法官称,对于房屋后期过户到陈某名下的问题,王老汉应该先提起民事诉讼,将外孙和案外人陈某作为共同被告,确认买卖合同的效力,如果确认合同无效,王老汉可以再提起行政诉讼,要求撤销转移登记行为。
 
    双玉娥提示,公民应当遵守法律,增强对个人财产、重要证件的保护意识,不要轻易将身份证、房产证等重要证件交予他人。伪造公证书或国家机关公文的,既不能产生房屋所有权转移的法律后果,情节严重的还将承担刑事责任。
 
    实践中,有的房屋权利人未妥善保管房屋所有权证书及身份证件等,导致他人未经授权冒名提供真实材料办理或者伪造材料办理房屋转移登记。鉴于登记机关对申请材料的审查手段有限,难以判断申请人提交材料的真实性,导致房屋权利人的合法利益受到损害,引发纠纷。
 
    对此,昌平法院建议,应强化信息化手段在房屋登记中的运用,建议不动产登记机构会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台,努力实现不动产登记机构与公安、民政、税务、工商等部门的信息互通共享。通过信息技术加大对虚假身份证件、结婚证、税票、公证书等的审查力度,如利用人证识别技术有效识别申请办理房屋登记的“假人”或“假证”。
 
    房屋登记所涉主体诸多
 
    夫妻共有房产谨慎登记
 
    在涉房屋登记纠纷的案件中,夫妻间因登记原因产生纠纷的情况也较多见。很多夫妻在买房及办理登记时,出于方便往往将二人共有房产登记为一方单独所有。对此,法官指出,不动产物权登记遵循公示公信原则,如果夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回的,法院不予支持。
 
    贺女士与田先生婚后购买了一套房屋,登记的所有权人为田先生。2014年,田先生向案外人谷某借款130万元,并以其名下的该套房屋作为借款的抵押担保。后因田先生未按期偿还借款,谷某提起民事诉讼,以民间借贷纠纷为由将田先生与贺女士诉至法院。贺女士称,其在诉讼中才得知田先生将房屋擅自抵押给他人。于是贺女士另案提起行政诉讼,要求不动产登记机构撤销该抵押登记行为。
 
    法院审理后认为,不动产登记机构审查了二人提交的材料,且询问了田先生的婚姻状况,因此已尽到合理审慎的职责。因此所涉房屋他项权证不应撤销,法院判决驳回了贺女士的诉讼请求。
 
    据介绍,房屋登记涉及众多利益主体,包括产权证书上记载的房屋所有权人、抵押权人等主体,也包括房屋的实际购买人、债权人、继承人、配偶等利害关系人。此外,房屋的情况也可能比较复杂,既存在单独所有的情况,也存在共同共有、按份共有情况。
 
    昌平法院行政审判庭副庭长李丽提示,为了避免日后出现不必要的麻烦,夫妻婚后购房最好在办理初始登记时就将房屋登记为夫妻共有,夫妻共有房产登记在一方名下时,另一方也可以到不动产登记机构办理加名,应谨慎考量是否仅登记在一方名下。如果日后婚姻关系发生变化,房屋实际权利人应及时办理房屋过户或控制房产证等权利凭证。

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